未来涨幅比一线还高！“大V”眼中2018开年买房不能错过的城市~

对于地产从业者来说

这个春节意味着什么？

是亲朋饭桌上频频提及的买房、

是隔壁村拆迁现实版一夜暴富的羡慕？

是海南游客爆满滞留酒店

引发旅游地产的关注？

还是眼见家乡的发展

对于坚守一线还是落地三四线的深思？

2018买房新机遇

参加某发布会的时候，一家房企的老总对未来房价做了大概分析：“从大趋势看，未来20年房价还会平稳增长。年均房价增长6%-8%是的情况，和GDP的增长同步。”

他强调：“未来，如果一线涨2倍，那么二线就会涨3-4倍，三四线涨幅会小于2倍。”

这位老总是在大放厥词吗？显然不是，在16年、17年的时候，这位老总带领的房企频频在战略城市拿地，踏准节奏，实现可观的利润增长。关于他对城市涨幅的论断，许多业内也是赞同的。

经过这个春节假期，很多人从北上广等一线城市返回家乡，乡里乡亲、所见所闻，发现一些中小城市已经在发生变化。

那么，2018年买房新的机遇在哪里？未来哪些城市房价涨幅会比一线城市还高呢？

未来二线会涨三四倍

板块轮动，其实城市也有轮动。

如果说此前10年是北上广深楼市黄金期，那么接下来10年该轮到二线城市楼市爆发期。

如果说，过去30年的城市化是一线的崛起、东部沿海地区的崛起，那么，接下来的十七年，将会迎来二线城市崛起、中西部城市崛起。

为什么说是十七年呢?十九大给出的时间表是2035年中国要实现基本的现代化，那么远远现在几个一线是不够的，未来十几年，一定会出现更多的新一线城市。

2017年，一线城市房市低迷，北京有些区域的跌幅达到30%，而杭州、南京、成都、武汉、西安、郑州等省会以及其他强二线涨幅普遍超过50%。

与此同时，在“三限”甚至“五限”的严厉政策下，也大开方便落户之门，二线城市的“上位”之心，路人皆知。

如果说，“放松落户条件”，是二线城市的投石问路策略，那么，2018年，如果放开调控，首先也会是二线。

过去的2017年，二线城市楼市到底如何？

2017年，强二线城市全面限价，无论是低端还是中高端市场，都存在着较大的价格差。受惠于此，强二线房地产市场持续高热，购房者入市意愿积极。

新推案项目去化表现优异，首开便告售罄的案例比比皆是，成都、武汉等市更是一房难求。因二手房价格完全市场化，热点区域、板块一二手房价格倒挂。

杭州已是准一线城市翘楚，科创产业加速聚集，高精尖人才持续净流入，市场前景可期。

目前，天津与北京关联度，相信未来天津还会有更大的发展。

因为，北京将集中疏解“非首都功能”。

武汉人才新政最给力，着力吸引百万大学生留汉创业就业，并给予购房优惠政策，保守估计将带动七八十万套增量购房需求。

重庆的特点在于2017年之前房价没涨过，持续时间达10年之久，市场沉淀了大批购买力强劲的置业群体。除一线城市之外，重庆还是地铁建设的城市，在建和已建地铁里程超350公里。

另外，成都、南京等也是长期看好的强二线城市。

那么，其它非强二线城市如何看待呢？

对于投资而言，其他二线城市投资要相对谨慎，“房子是用来住的不是用来炒的”特别适合这类城市。

部分其它二线城市在2017年补涨后市场炒作氛围甚浓，房价急速拉升，进一步上行空间着实有限。一旦房价上涨过快，超出本地居民现有购买力，市场或将面临转向风险。

根据易居中国执行总裁丁祖昱提供的专业建议，在二线城市置业，可从以下要点着手。

2018年重点二线城市买房建议

●杭州▌刚需以城市近郊绕城沿线，或以地铁沿线扩散置业（未来科技城除外）；投资优先以规划地铁站点置业（越接近市中心更佳，控制在3-5站）。

●成都▌2018年房价整体而言，不会跌。目前所有在售项目均为2016年前获取土地，2018下半年新上市项目多为2016 年所获取高价土地，因此房价不会下跌，建议买房群体一步到位，避免买房成本步步走高。

●重庆▌价格洼地，快速入手，热点区域，持币观望。

●武汉▌2018年武汉楼市供应将会明显回升，供求矛盾缓解,一方面市场可挑选的房源量将会明显增多，另一方面茶水费、首付提高等隐性购房成本将会降低，而在限价等政策因素影响下，2018年房价也不会出现大涨。

●南京▌2018年南京房价连续下跌的可能性不高，对于自住型刚需和改善购房需求而言，反而应该积极地看房、选房，有适合自己需求的地段、价格，以及规划配套和交通较好的、潜力较高的楼盘，就抓紧下手。

●海口▌改善国兴大英山，刚需城南椰海路，新区西海岸，市府海景未来强。

●长沙▌长沙板块发展与城市发展方向一致，东西走向板块潜力明显大于南北板块。2018 年购买住宅可以选择靠近地铁、周边有重点中小学的板块，或者规划中的地铁3-7 号线周边，交通便利，未来潜力可期。重点发展区域来看，未来大王山、梅溪湖、滨江新城、滨水新城、高铁新城、星沙等板块直接受益。从投资角度来看，主城区中心板块以及溪湖、高铁新城等板块商办项目商服配套齐全，交通便利，且城市配套发展较快，潜力巨大。

●苏州▌苏州低价地房源越卖越少，刚需买房且买且珍惜。

●厦门▌上半年市场低迷，一手房在政府价格干预下，售价大幅低于开发商预期，二手房价格松动，议价空间大，是购房者入手的较好时机；下半年，市场逐渐升温，价格也将逐渐回升。对于刚需购房者来说，低价房源日渐稀缺，可选择的有限，而改善型客户则选择较多，可从硬件打造，软性配套服务等多方比较后决策。

●福州▌不急一时，多看多对比，年中机会较大，选适合自己的，切忌跟风抢购!

●昆明▌价格稳步上升，要买赶快。

●西安▌市场平稳中见波澜，建议购房者根据自身需求，关注浐灞、航天产业园、沣东新城、高新新区等热点板块和潜力板块优质房企项目。

●济南▌18年济南市场仍为“四限”时代，购房市场火热，房价稳定上涨，建议18年买房还需抢占先机。

●青岛▌上合峰会、落户政策的逐步放开，国家中心城市的申报等等，给青岛楼市带来了太多的利好消息，18 年的青岛竞争依然激烈，买房不需要左右为难。

●合肥▌合肥九区刚需不可再等，新站区；改善客户必选政务和滨湖。实际市场需求依然存在，九区范围内刚需客户可选择性较多，新站，住宅产品主要受限购等政策限制，投资需求被压制，目前限购区域以外投资需求旺盛。

●南宁▌在2017年的调控下，南宁房价呈波动性上涨，而2018年南宁房价则保持稳中有升的态势，对于刚需和改善型购房者而言，在符合自己预算的情况下可挑选上市大牌房企的限价楼盘，且无外收的情况下，建议早下手。投资型客户，不论地段只要是地铁物业，优质学区物业尽快入手。

●沈阳▌2018 年纯新盘入市将更为偏重改善型产品，价格也将延续2017年的上涨趋势;而刚性需求将继续外溢到沈阳外环区域。预计上半年供应偏紧，下半年相对放量，产品品质将得到普遍提升。购房者可根据自身需求及购房预算综合考虑新房或二手房源适时入手。

●长春▌改善往南，刚需往北，新区莲花山，早买早赚到!

三四线城市早抢占

关于要不要在三四线城市购房大概会有2种声音。

一种是持否定态度。

比如三四线城市发展缓慢，涨的太少。

三四线城市，人口流出，未来没有需求支撑。

或者，三四线城市干什么事情都要靠关系，山寨货多，环境差，不讲规则，即使买了也不会留着自住，也就不值得买。

就像公号米宅米宅所讲，它以郑州为例，“未来河南只有一个城市叫郑州，虹吸效应会非常明显，郑州的人和钱会被北上深杭吸走，郑州会吸走所有地市和县城的人和聪明的钱。郑州，是整个河南资产配置最后的屏障。郑州以下，都不碰！”

但是，也有另外一种声音。

经过这几年的发展，事情已经在悄悄变化，春节返乡过年的你是不是发现，一切有了转机。

家乡的水泥路越修越宽，小汽车基本上已经普及。

拆迁和新农村建设开始提速，不少拆迁户需要重新在镇上或者县城买房。

打工的在外挣了不少钱，回乡消费拉动当地经济，几十万的首付不在话下。

当地生态环境开始整治，生活节奏慢，周围邻里亲戚都是熟人，心情畅快。

随着当地高铁、网络、智能手机和电脑的普及，可以实现信息共享，同时成本。

而从当地房价发展来看，一般的县城或者县级市，已经普遍在5000-8000元/平米，发展好的地级市，在9000-15000元/平米。主要也是近年才启动涨上来。

那么三四线城市到底该怎么去看待，真的是非黑即白吗？

比如，有媒体曾写过，“三四五线城市处在整个中国财富生态链的最底端，于是这儿有人一大早去超市里领鸡蛋排队听课，城市里卖不动的假货在这儿有，城市里玩不下去的传销在这儿有，赚的，贬的最快，还容易被骗，他们其实最需要正确的信息和理念。”

然而，实际感受是，领鸡蛋排队一拥而上的现象不仅仅是三四线，北上广深都发生过甚至更频繁，因为大城市这类促销活动很普遍。

这里也根本没人敢卖假货，小城市乡里乡亲的，你敢卖假货，别人就敢打断你的腿。

小城市也根本没有搞传销的，因为搞传销需要有“国家投资”别人才敢信，比如北海有“北部湾开发”，廊坊有“京津冀一体化”，一般的城市哪有这么多概念。

至于说“四五线城市的人赚的，贬的最快，还容易被骗，他们其实最需要正确的信息和理念”，就更是弥天大谎了。

正常而言，只有个别糊涂的老头老太太才会这样，现在信息时代了，谁都有手机，谁都不傻。特别是农村人办事，往往核实了一遍又一遍才安心。

*注：A级汽车为紧凑型小汽车

所以，我们判断，存在消费升级现象、人口流动活跃、附近有4c级以上机场、有自身特色经济、居民生活水平不断提高的三四五线城市，房价是可以看多适当买入的。

具体有哪些城市可以考虑呢？易居研究院给出一份名单。

具体情况是这样的

*均价单位：元/㎡

*价格/面积涨跌幅指:近期数据比去年同期数据

*数据来源：易居研究院

易居中国执行总裁丁祖昱同时认为，未来逐步靠近一线或者二线城市，形成一个较为成熟的市场，这类三四线城市是投资买房的不二选择。

以佛山为例，其与广州西南接壤，城市基础建设完善，与广州的融合度较高，受广州房地产需求外溢影响极大。加之各类粤港澳大湾区的利好政策加持，也成为近年来房企竞相入主的城市之一，房价自然“水涨船高”。

但是，有一点需要注意的就是当地二手房市场的发展，避免烟台、威海等“一套十年”覆辙重蹈。

从目前三四线的发展情况来看，除少数诸如佛山、惠州、昆山、南通等城市外，余下多数城市二手房市场依旧比较清淡，特别其中有一类市场购房者需谨慎，即房地产自身缺乏自用需求，完全通过“投资拉动”的城市，类似于十多年前的烟台、威海、北海等，投资客因此“一套十年”，有苦难言。

哪类三四线城市值得我们重点关注呢？

1、是环一线或是环强二线的三四线城市，只要解决交通和配套问题，他们会成为这些一线或是强二线的卫星城。比如环上海的昆山、太仓、嘉善等地，依托产业承接和人口外溢，未来还是存在一定的发展空间。而这类模式在全球都是普遍存在的。

2、是完全独立的，无法“傍大款”的城市，这些城市主要还是靠自身的能力和实力。判断其发展情况主要应从人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性、共享经济发展情况等几个维度来考察。

安居客调研数据显示，大约有38%的外出打工者想回老家买房，有21%的想去老家的省会城市买房。也就是说，大约有6成的人想回乡置业。在省会大多限购的情况下，三四线老家成了他们的选择。

尤其是这两年，三四五线老家的棚改拆迁力度很大，大部分是货币补偿，因此，拿了拆迁款直接在市县买房子的不在少数。这也导致过去这一年，三四线城市房价出现明显上涨。

最后再谈谈在三四线购房指南。

1、在老家购房，可能是获得幸福感最快的方式。因为无论是人情还是环境，大家都在彼此照应。

2、在老家购房，门槛较低。一二线城市，毕竟高竞争压力。因此，认准了自己在一线留不下、从小竞争欲望不强的朋友，也别灰心、更别犹豫，你的快乐老家，仍然是个好去处。

3、目前投资的话，可以重点考虑城市：中山、东莞、惠州、无锡、嘉兴、珠海等环大城市圈的三线城市，或者考虑海南的东线，如琼海、文昌、万宁、陵水的房子，在北方雾霾肆虐之时，这里可以成为人们逃离的之所，也是未来家族度假居住用房场所。

所以从这方面看，目前已涨过一波的三四线房产，值得买吗？当然值得买。

你自住就不过，一二线的房子还给不了你这种安逸感。但如果是投资、不是自住，三四线房产别拿来玩，房住不炒的大环境，搞不好会套牢。

一线有泡沫，二线有泡沫，三四线的泡沫确实是的。

需要注意的是，三四线城市营商环京普遍不发达，请勿购买商铺、写字楼，除非真的是热门的档口。

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