中央在整体定调去库存的同时,本月中央政治局召开会议上首次提出抑制资产泡沫,结合土地市场"地王"频出现象,我们认为未来不排除监管层对房企资金渠道进行管控的可能性。地方层面上,行业政策继续呈现分化,其中热点城市在供给端提高开发商土地出让金首付比例,平抑土地市场过热现象,同时加强商品房预售管理,而在需求端,二线城市限购政策有重新回归的迹象(实际上苏州8月已落地)。
各城市信贷政策差异化成为"因城施政"的主要着力点,热点城市信贷政策逐步收紧,商业贷款方面,本月南京半数银行在操作层面上调首套房首付比例至3成(实际上8月份南京和苏州出台信贷新政,上调二套房首付比例),而在公积金贷款方面,本月厦门和郑州收紧公积金政策,分别提高二套房首付比例以及提高公积金申请门槛。
长效机制:地方层面有效推
进长效调节机制本月继续推进,其中不动产登记方面,天津审议通过《天津市不动产登记条例》,成为首部有关不动产统一登记的地方性法规,而保障房方面,地方政策持续推进保障房货币化安置比例,多地明确保障房货币化安置目标,实现实物安置和货币化安置并举,有利于去库存进程。
政策效果:成交呈现高位调整,累计同比增速持续收窄
2016年1-7月份,商品房销售面积7.58亿平米,同比增长26.45%,增幅收窄1.48个百分点,其中,住宅销售面积6.72亿平米,同比增长26.68%,增幅回落1.94个百分点。单月数据来看,7月份商品房销售面积为1.15亿平米,住宅销售面积为1.01亿平方米,环比淡季大幅回落29.92%和29.27%,与去年同期相比,则分别增长18.72%和16.69%,单月同比增速因低基数小幅回升。我们认为当前成交量价处于高点,前期需求集中释放,加上部分城市政策收紧对需求的抑制作用,预计未来成交将高位调整,成交同比增速继续收窄,行业小周期在明年可能进入量价齐跌。
未来政策方面,我们强调中央定调去库存的大基调维持不变,但库存结构不均衡现象依旧突出,城市间热度分化将会使得各地继续精准施政,尤其是以一线以及重点二线为代表的热点城市未来政策导向还是以收紧为主,三季度或许迎来调控政策密集出台的窗口期,其中差别化信贷,提高首付比例或将是政策收紧的主要方向。
风险提示
政策收紧风向蔓延至其他热点二线城市。
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