[摘要] 2005年至今，房地产行业迅速发展，商业银行对房地产企业的信贷支持也逐年加大，目前房地产开发贷款余额占全部对公贷款余额的三成左右。随着房地产调控的逐步深入，房地产开发贷款的风险也逐步显现，本文将从银行从业者的角度对房地产开发贷款的常见风险及防范措施简单分析。
2005年至今，房地产行业迅速发展，商业银行对房地产企业的信贷支持也逐年加大，目前房地产开发贷款余额占全部对公贷款余额的三成左右。随着房地产调控的逐步深入，房地产开发贷款的风险也逐步显现，本文将从银行从业者的角度对房地产开发贷款的常见风险及防范措施简单分析。
一、房地产开发贷款的常见风险
（一）市场风险。房地产开发类型一般为住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款等，在目前市场环境下，一定区域内，房地产市场较为活跃，供应量较大，存在一定的市场竞争。此时就需要甄选项目，根据市场分析，选择品牌效应强、市场前景好、符合目标群体需求的项目。商业银行应对承贷项目的销售给予足够的跟踪与关注，及时掌握项目销售动态，以便督促借款企业科学推广，快速实现资金回笼与再投入。
（二）政策风险。目前房地产业正处于宏观调控之中，政府宏观调控政策及对房价的控制措施，使得未来房地产项目价格走势具有一定的不确定性。商业银行需要及时了解、掌握政府政策动态，制定出可行有效地贷后管理方案，以防范在项目经营中所带来的政策性风险。
（三）资金监管风险。随着调控的进一步深入，越来越多的小开发商面临更为激烈的市场竞争，银行的信贷资金只会越来越倾向于大的开发商。而大的开发商一般为上市公司或集团公司，关联公司较多，拟建和在建项目规模大，切实做到专款专用、避免资金挪用也就成为资金监管的重点。
（四）项目合法合规性风险。商业银行发放房地产开发贷款的基本条件为：1.资本金到位；2.“四证”齐全。在房地产开发贷款介入初期，一般房地产企业仅取得“两证”或“三证”，资本金也未全额到位，在贷款发放前，一定要落实项目合法合规性问题。
（五）担保风险。担保分为保证担保和抵押担保（房地产开发贷款很少采用信用方式，本文不赘述），保证担保要掌握保证人是否具备保证担保能力；抵押担保要看抵押物是否存在已抵押、担保、诉讼、出租等他项权利，他项权利的存在均会影响贷款的第二还款来源。
二、房地产开发贷款风险的防范措施
（一）贷前防范措施
1.加强内控，提高从业者综合素质。要防范房地产贷款的风险，就要从提高银行工作人员的业务素质入手，对从业人员持续进行合规知识、宏观经济知识、银行信贷知识、房地产专业知识、法律基本知识等的强化和培训。从观念上重视房地产贷款可能引起的风险，对房地产贷款的风险及其可能引起的危害性高度重视。
2.重视贷前调查，防患于未然。
（1）企业信用调查。借款企业要具有法人营业执照并已办理年检手续；法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；具有建设行政主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并与企业开发的项目规模相符合；持有人民银行核准发放并通过年检的贷款卡；借款人及控股股东、主要股东无重大不良信用记录。
（2）高管资信调查。贷前调查时，要掌握企业法人代表、高层管理人员的各项记录等。特别关注企业法人代表是否曾在破产企业任职，有无犯罪记录、是否经过有效授权，有无不良记录、是否具备项目整体开发运作能力，其工作经历是否满足项目开发的需要等。
（3）项目基本情况调查。房地产开发贷款为项目贷款，融资项目要符合国家行业、产业政策，并判断其能够进行实质性开发；同时项目可以取得房地产开发的“四证”；企业能够落实资本金；能够提供合法、足值、有效的担保；项目的市场前景良好，根据市场分析，判断项目依据自身的品质、设计、环境等因素，符合潜在购买群体的消费需求，销售前景看好。
（4）资金筹措渠道及资本金到位情况。该项涉及项目投资是否完全覆盖、是否有缺口的问题。了解项目资金来源构成，调查各项资金来源、出资方式和筹资成本是否可行，各种资金来源是否可靠并落实，投资进度安排是否合理，用款计划安排是否与资金来源相适应。
（5）房地产市场调查与判断。了解当前经济发展状况及未来发展趋势，项目所在地房地产市场发育程度及房地产投资环境，对当地房地产市场前景进行初步预测。
3.落实担保措施，督促企业按约还款。
需要落实的担保措施主要有抵押担保、保证担保和法人或自然人股东连带责任保证担保。
（二）贷后防范措施
1.确实掌握还款来源。还款来源的正常还款，直接影响贷款的安全与否。贷款发放前要求借款人开立资金监管专用账户，贷款发放时尽量通过受托支付方式对贷款资金的支付进行管理和控制。
2.动态管理第二还款来源。第二还款来源为贷款偿还的有利保障。贷款发放后，对于保证担保的，要及时搜集保证人信息，了解其经营情况，银行借款、对外担保的履约和新增对外担保情况等；对于抵押担保的，要定期了解抵押物的情况，对抵押物进行定期评估，估价结果是否与贷款发放前的估价存在较大变化等。
3.及时风险预警，采取化解措施。对于出现风险信号的贷款，要及时预警、报告，并采取有效的化解措施，不怕担责任，把风险尽量控制在的范围内。同时要帮助房地产开发企业拓宽融资渠道，完善房地产开发贷款的退出机制。
（1）大力发展房地产信托业务，为房地产开发企业筹集资金。以股权、债权、融资租赁等多种方式单独或组合方式投资房地产项目，为开发企业筹集资金。
（2）逐步建立房地产投资基金，实现房地产投资的理性化。减少对银行贷款的依赖，另外，还能借此争取投资基金的机会。
（3）积极引进资产管理公司，降低不良贷款。在房地产贷款确实出现不良后，一方面要积极准备诉讼，处置抵押物等；另一方面要通过引进资产管理公司降低不良贷款。
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