[摘要] 去年，国家对房地产市场调控有力，采取征收房产税、出台限购令等一系列调控手段，使急速上涨的房价得到有效遏制，一线、二线城市房价明显回落。我市从去年下半年开始，也出现商品房交易量萎缩迹象。
去年，国家对房地产市场调控有力，采取征收房产税、出台限购令等一系列调控手段，使急速上涨的房价得到有效遏制，一线、二线城市房价明显回落。我市从去年下半年开始，也出现商品房交易量萎缩迹象。2012年国家对房地产市场的调控仍将继续，大同楼市何去何从？房价是下降还是回升？近日，记者就这些问题，采访了我市多名有关方面人士。
调控：促进房价合理回归
“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这是今年中央对房地产行业的大政策，也表明了中央对房地产调控的坚定决心。”中国银行业监督管理委员会大同监管分局纪委书记、经济师张少英在接受记者采访时如是说。
近期，一些地方有试图绕开宏观调控政策，在执行上“打折”的现象，这是一种短视行为。房地产价格过快上涨，虽然短期内给地方政府、相关企业和投机者带来不菲的，但抬高了居住成本和租金，加大了物价上涨压力，助长了投机风气，为国民经济的长期平稳较快发展带来风险。
国家通过对房地产市场的强力调控，目前房价上涨趋势得到明显遏制，投机炒房者明显减少。截至2012年2月，我国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。一、二线城市房价下降明显。房价未下降的三线城市，成交量从去年下半年也开始出现萎缩迹象。专家预测，今年6月份房价可能会达到一个低点。
房价：是跌还是涨？
在国家对房地产调控政策不动摇的情况下，今年大同房价是跌是涨，对此专家意见不一。
“大同房价在一段时间内将处于稳定状态，下降空间有限。”张少英认为，我市属于三线城市，受国家宏观调控政策的影响不是很大。全市年前日成交商品房10套，年后略有回暖。房价下降的，多数为比较偏远的地段，好地段的，价格仍维持稳定状态。
“稳中有升，是今后我市房价的发展趋势。”市房管局市场科负责人介绍说，目前我市房地产市场保持着稳定健康的发展态势。近年来，我市房地产供应体系不断完善，住房供应结构向着多样化、人性化方向发展，能基本满足不同阶层居民的住房需求。目前全市每年房地产开发面积基本在600万平方米，房地产投资约150亿元。每年批准商品房上市约300万平方米，2万套。2011年，我市商品房平均售价在4430元/平方米，售价3100元/平方米，年增幅度为9.7%。我市房价与周边较大城市相比，低于太原和呼和浩特市，略高于张家口市。受地价和原材料价格影响，大同房价呈稳中有升的发展趋势。
大同证券资深投资顾问冯达对此却不认同，他认为，大同的楼市将会有一个调整的过程。某些地理位置较为优越的楼盘房价可能较为稳定，但从长远来看，居民住宅小区的潜在供应量十分充足，整体的房价走势会呈现一种下降的趋势。这是因为，旧城的改造和市内部分老居民区的整体迁移，短期内会对住房需求和房价形成一个小幅的冲击，部分老城居民可能借着这次迁移的机会，进行住房条件的改善，地理位置较为优越、学区位置较好的楼盘会成为这部分居民的，从而有助于推动这部分地区楼盘房价的上涨。但从了解到的情况来看，房地产开发商在这部分地区进行了较为密集的开发，楼盘供给基本上是供大于求，再加上信贷政策的收缩，使得大部分房地产商的运营成本在逐步加大，为了保证充足的现金流，降低运营成本，及时通过现房销售回笼资金就成了开发商的办法，所以这些地段的房价趋于稳定；另外，随着新城建设的发展和相关基础配套设施的齐备，以及就业人口向新城的迁移，市区内的房屋需求就会呈现出一种下降趋势，需求下降的必然结果就是房价的持续性回落。因此综合未来楼市供给和楼市需求两个方面的因素来看，大同楼市将会出现一个调整过程。
房企：积极谋变应对
在国家宏观政策调控之下，楼市成交量萎缩，房地产企业面临严峻的挑战。面对这种形势，各大房企不得不重新调整战略，谋变应对。
“随着社会老龄化程度的加深，养老地产正吸引着越来越多的房地产企业和各方资本觊觎争食。我市已有部分开发商将目光投向养老地产。”市房管协会负责人向记者介绍说，中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。据中国社科院老年研究所测算，目前中国老年经济的潜力高达1万亿元人民币左右。在大同，人口老龄化的趋势也正在加快，养老地产的发展前景看好。
据了解，为谋求更大的发展空间，我市一些房地产企业瞄准了县区地产。目前，我市已有房地产企业在县区拿到了土地，开始正式向县区地产进军。
受国家宏观调控影响，一、二线城市的地产巨头为了规避风险，纷纷进军三线城市。作为三线城市，我市房地产企业也不可避免受到外来地产巨头的冲击。对此，我市多家房地产企业负责人表示，在此环境下，我市房地产界面临重新洗牌，一些小企业和经营不好的企业将举步维艰，甚至会被淘汰出局。说起今后的发展，大家还是比较乐观的，认为外来地产巨头并不可怕，房子的质量和后续的服务才是最主要的。在国家调控政策持续的预期下，房地产企业必须苦练“内功”，从提高房子质量和服务品质上下功夫，用过硬的品牌来赢得消费者。
消费者：应理性购房、理性投资
宏观调控下的楼市给消费者提供了从容选房的机会，处于敏感时期的楼市，风险和机会并存。多位业内人士认为，目前消费者选房首先应考虑房屋的抗跌性，其中包括房子本身的性价比、长期居住成本、变现价值等。
记者调查了解到，目前大多数消费者在持币观望，等房价下跌。首次购房的刚性需求是楼市的主力军，且婚房及将来用于婚房的购买比例在刚性需求中是比例的。刚性需求的释放，让年后的楼市略有回暖，但房价与实际承受能力仍有所偏离。想买婚房的张先生告诉记者，目前的房价对工薪阶层的他来说仍然很高，现在开发商虽然有不同程度的优惠，但优惠幅度不大，他期待房价能再下降10%~15%。
在房地产投资上，是投资民用住宅，还是商业地产？冯达认为，民用住宅的投资因为房地产调控政策的实施，基本上不具备投资价值。如果要投资楼市，商业地产的投资应该是不错的选择。因为目前我市商业地产的投资潜力很大，我市正处经济转型并向“旅游城市”的转变过程中，政策对旅游产业支持力度非常大，而旅游经济的发展主要推动力则来自于旅游产业的周边消费能力，一旦消费产业的潜力被激发出来，我市商业地产的增值效应便会显现。但投资商业地产也有很大的风险，其前期投入较大，效应与经济繁荣程度密切相关，所以其投资仍然存在很大的不确定性。因此在投资商业地产时，消费者不要盲目投资，须谨慎对待。
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